ข้อกำหนดในการซื้อบ้านในสหรัฐอเมริกา . ทุกปีชาวต่างชาติหลายพันคนซื้ออสังหาริมทรัพย์ในสหรัฐอเมริกา เราหวังว่าคู่มือนี้จะใช้เป็นข้อมูลพื้นฐาน ในขณะที่คุณปรึกษากับตัวแทนและทีมงานที่มีประสบการณ์เพื่อช่วยเหลือคุณมากยิ่งขึ้น
ฉันต้องซื้อบ้านในสหรัฐอเมริกาอย่างไร?
วิธีการทำธุรกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์ในสหรัฐอเมริกาอาจแตกต่างไปจากประเทศบ้านเกิดของคุณ แต่ละรัฐยังมีชุดกฎเกณฑ์ของตนเองในเกือบทุกด้านของกระบวนการ ดังนั้นขอแนะนำให้คุณรวบรวมทีมนายหน้า ทนายความ นายหน้าจำนอง และนักบัญชีที่มีประสบการณ์เพื่อปรึกษาหารือระหว่างทาง บางทีความแตกต่างที่สำคัญที่สุดสามประการในสหรัฐอเมริกามีดังนี้:
- ในสหรัฐอเมริกา ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์แบ่งปันข้อมูลเกี่ยวกับทรัพย์สิน ผู้บริโภคเช่นคุณสามารถเข้าถึงข้อมูลเดียวกันส่วนใหญ่ได้โดยใช้ไซต์อสังหาริมทรัพย์เช่น Zillow . ในหลายพื้นที่ของโลก ตัวแทนจะเก็บรายชื่อและผู้บริโภคต้องเปลี่ยนจากตัวแทนหนึ่งไปอีกตัวแทนหนึ่งเพื่อค้นหาและเปรียบเทียบคุณสมบัติ
- ในสหรัฐอเมริกา ผู้ขายมักจะจ่ายค่าธรรมเนียมให้ตัวแทน (เช่น ค่าคอมมิชชั่นการขาย) . ในหลายประเทศ คุณจะเป็นคนหนึ่งที่จะจ่ายเงินให้ตัวแทนเพื่อสำรวจคุณสมบัติและพาคุณไปรอบๆ
- ในสหรัฐอเมริกา ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องมีใบอนุญาตเพื่อดำเนินการ กฎหมายการออกใบอนุญาตของแต่ละรัฐแตกต่างกันไปตามรายละเอียดของใบอนุญาตนี้ ตรวจสอบรัฐและข้อบังคับสำหรับข้อมูลเพิ่มเติม
ชาวต่างชาติสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้เกือบทุกประเภทในสหรัฐอเมริกา (บ้านเดี่ยว คอนโดมิเนียม ดูเพล็กซ์ ทริปเปิ้ลเพล็กซ์ ควอดรูเพล็กซ์ ทาวน์เฮาส์ ฯลฯ) . ข้อยกเว้นเพียงอย่างเดียวของคุณคือการซื้อสหกรณ์หรือสหกรณ์การเคหะ
ขั้นแรก
ก่อนเริ่มค้นหาอสังหาริมทรัพย์ สิ่งสำคัญคือต้องรู้ว่าคุณต้องการบ้านหลังนี้เพื่ออะไร:
- สำหรับวันหยุด?
- ในขณะที่ทำธุรกิจในสหรัฐอเมริกา?
- สำหรับบุตรหลานของคุณในขณะที่เรียนวิทยาลัยในสหรัฐอเมริกา?
- การลงทุน?
คำตอบสำหรับคำถามเหล่านี้จะแนะนำการค้นหาและการขาย
กระบวนการ
ข้อกำหนดในการซื้อบ้าน ขั้นตอน กระบวนการ และรายละเอียดทั่วไปในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในสหรัฐอเมริกานั้นแตกต่างจากประเทศอื่นๆ ส่วนใหญ่เล็กน้อย:
- ยื่นข้อเสนอและทำสัญญา
- ผู้ขายจัดเตรียมเอกสารการเปิดเผยข้อมูล รายงานชื่อเบื้องต้น สำเนารายงานเมือง และเอกสารเฉพาะใดๆ ในท้องถิ่นให้กับคุณ
- คุณใส่เงินจำนวนหนึ่งไปยังราคาซื้อ นั่นคือที่ที่คุณทำงานกับธนาคาร (หรือผู้ให้กู้รายอื่น) เพื่อรับเงินกู้
- การปิดบัญชีที่อาจเกิดขึ้นในสำนักงานทนายความหรือกับตัวแทน Escrow ที่บริษัทโฉนด ในบางครั้งผู้ซื้อและผู้ขายลงนามในเอกสารปิดแยกกัน ในทุกกรณีวางแผนที่จะลงนามในเอกสารหลายสิบฉบับเมื่อปิด นอกจากนี้ คาดว่าจะต้องจ่ายค่าธรรมเนียมเพิ่มเติมสำหรับการค้นหาชื่อและประกันภัย ค่าธรรมเนียมทางกฎหมาย และค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนที่เพิ่มอีก 1-2.25% ให้กับธุรกรรมทั้งหมด ดังนั้นสำหรับบ้านมูลค่า 300,000 เหรียญสหรัฐ นั่นก็เท่ากับว่าต้องมีอีก 3,000 เหรียญเป็นอย่างน้อย
คุณอาจหรืออาจไม่ต้องการเดินทางไปสหรัฐอเมริกาเพื่อปิด ในกรณีหลัง คุณต้องลงนามในหนังสือมอบอำนาจ ซึ่งคุณอนุญาตให้บุคคลอื่นเป็นตัวแทนของคุณและลงนามในนามของคุณ
ตามหาตัวแทนอสังหาฯ
หากต้องการค้นหาตัวแทนที่สมบูรณ์แบบของคุณ คุณจะต้องดำเนินการดังต่อไปนี้:
- ขอคำแนะนำจากเพื่อนหรือเพื่อนร่วมงานที่เชื่อถือได้
- ค้นหาเว็บไซต์
- ค้นหาไดเรกทอรีอสังหาริมทรัพย์
- ตรวจสอบว่าตัวแทนได้รับอนุญาต เขาอาจดำเนินการแต่งตั้งผู้เชี่ยวชาญด้านทรัพย์สินระหว่างประเทศที่ผ่านการรับรอง ( CIPS ) ซึ่งหมายความว่าเขาหรือเธอได้เรียนหลักสูตรเพิ่มเติม ทางออกที่ดีที่สุดของคุณคือการหาผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ระดับสากลที่ผ่านการรับรองเพื่อช่วยชาวต่างชาติในการซื้อบ้าน
- ปรึกษาการอ้างอิงและการประเมินผล
คุณอาจต้องการค้นหา a ทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ . เขาหรือเธอสามารถตรวจสอบสัญญาการขายให้กับคุณ ตรวจสอบชื่อและเอกสารอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องกับการซื้อของคุณ และให้คำแนะนำเกี่ยวกับกฎหมายและภาษีที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์สินของคุณ
วิธีหาเงินทุน
ด้วยอัตราการจำนองที่ต่ำมาก ผู้ซื้อจากต่างประเทศจำนวนมากจึงเลือกที่จะจัดหาเงินทุนสำหรับการซื้อของพวกเขา ในทางกลับกัน ผู้ให้กู้เพียงไม่กี่รายในสหรัฐอเมริกาเสนอสินเชื่อบ้านให้กับผู้ซื้อชาวต่างชาติ มันคือทั้งหมดที่เกี่ยวกับการหาผู้ให้กู้ที่เหมาะสม
คาดหวังว่าข้อมูลประจำตัว รายได้ และประวัติเครดิตของคุณจะได้รับการตรวจสอบอย่างละเอียด ทราบด้วยว่าผู้กู้ต่างชาติจ่ายอัตราดอกเบี้ยที่สูงกว่าผู้อยู่อาศัยในสหรัฐอเมริกาเล็กน้อย
ในการชนะข้อตกลงที่ดีที่สุด คุณจะต้องมีสิ่งต่อไปนี้ตามลำดับ:
- หมายเลขประจำตัวผู้เสียภาษีอากร ( ITIN ) ซึ่งมอบหมายให้ชาวต่างชาติที่ทำงานชั่วคราวหรือพำนักอยู่ในสหรัฐอเมริกาชั่วคราว
- บัตรประจำตัวอย่างน้อยสองรูปแบบ เช่น หนังสือเดินทางที่ถูกต้องและใบขับขี่ ผู้ซื้อบางรายต้องแสดงวีซ่า B-1 หรือ B-2 (ผู้เยี่ยมชม) ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับสัญชาติ
- เอกสารแสดงรายได้ที่เพียงพอ
- ใบแจ้งยอดธนาคารอย่างน้อยสามเดือน
- จดหมายอ้างอิงจากธนาคารหรือสถาบันเครดิตของคุณ
- ธนาคารส่วนใหญ่กำหนดให้ผู้กู้ต่างชาติที่มีคุณสมบัติเหมาะสมจ่ายล่วงหน้าอย่างน้อยร้อยละ 30 ของมูลค่าบ้านเป็นเงินล่วงหน้า . อาจเป็นเงินสด แม้ว่าจะมีการรายงานธุรกรรมเงินสดมากกว่า 10,000 ดอลลาร์ต่อรัฐบาลกลางเพื่อตรวจสอบว่าเงินได้รับมาอย่างถูกกฎหมาย เงื่อนไขเงินกู้แตกต่างกันไปตามธนาคารส่วนใหญ่ที่กำหนดให้คุณมีเงินอย่างน้อย 100,000 ในบัญชีของคุณ ในขณะที่บางธนาคารจำกัดสินเชื่อไว้ที่หนึ่งหรือสองล้าน
ธนาคารอเมริกันที่น่าเชื่อถือทั้งหมดเสนอการจำนองที่ปลอดภัยและราคาไม่แพง รวมถึงสินเชื่อปลอดดอกเบี้ยสำหรับชาวมุสลิม
ภาษี
คุณสามารถสิ้นสุดการจ่ายภาษีสองประเภทสำหรับทรัพย์สินนั้น:
- ไปยังประเทศบ้านเกิดของคุณ ขึ้นอยู่กับว่าประเทศของคุณมีสนธิสัญญาภาษีกับสหรัฐอเมริกาหรือไม่ ปรึกษาทนายความด้านภาษีที่คุ้นเคยกับสนธิสัญญาในประเทศบ้านเกิดของคุณเพื่อขอคำแนะนำ
- ไปยังสหรัฐอเมริกาสำหรับภาษีเงินได้ของสหรัฐอเมริกาสำหรับรายได้สุทธิใด ๆ ที่ได้รับจากทรัพย์สินให้เช่า คุณจะต้องชำระค่าธรรมเนียมของรัฐและรัฐบาลกลาง
จำนวนภาษีทรัพย์สินแตกต่างกันไปตามรัฐและมณฑล จากไม่กี่ร้อยดอลลาร์ถึงหลายพันดอลลาร์ต่อปีขึ้นอยู่กับพื้นที่และมูลค่าของทรัพย์สิน ผู้ซื้อต่างประเทศบางรายพบว่าภาษีเหล่านี้สูง ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับประเทศต้นทาง ภาษีทรัพย์สินในแมนฮัตตันมีราคาไม่แพงเมื่อเทียบกับลอนดอนและฮ่องกง
เมื่อคุณมีสัญญาที่ให้สัตยาบันแล้ว
ถึง) ตรวจบ้าน: นี่เป็นโอกาสของผู้ซื้อในการดำเนินการตรวจสอบแต่ละครั้งที่สำคัญต่อผู้ซื้อ อย่าลืมหารือเกี่ยวกับระยะเวลาการตรวจสอบของผู้ซื้อกับตัวแทนของผู้ซื้อเมื่อเขียนข้อเสนอในการซื้อ
ระยะเวลาการตรวจสอบของผู้ซื้อเริ่มต้นเมื่อยอมรับสัญญาและสิ้นสุดตามที่ระบุไว้ในสัญญาซื้อ ระยะเวลาการตรวจสอบโดยทั่วไปคือ 14 วันหลังจากยอมรับสัญญา อย่างน้อยที่สุด ผู้ซื้อจะสั่งซื้อและดำเนินการตรวจสอบบ้านอย่างมืออาชีพ ผู้ซื้อเป็นผู้ชำระโดยทั่วไป การซ่อมแซมที่จำเป็นจะมีการเจรจาระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย
NS) การตรวจสอบการทำลายไม้ (ปลวก) เกิดขึ้นได้ในช่วงเวลานี้หรือใบรับรองที่ผู้ขายให้มา (อาจแตกต่างกันในแต่ละรัฐ)
NS) สีตะกั่ว: หากจำเป็นจะต้องดำเนินการในช่วงเวลานี้หากบ้านถูกสร้างขึ้นก่อนปี 2521 (อาจแตกต่างกันไปในแต่ละรัฐ)
NS) การประเมิน: สิ่งนี้ดำเนินการโดยบริษัทจำนอง / ผู้ให้กู้เพื่อให้แน่ใจว่าทรัพย์สินนั้นคุ้มค่ากับจำนวนเงินที่คุณกู้ยืม
ปิดดีล:
ก) นี่เป็นกระบวนการที่โอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินและกรรมสิทธิ์และเงินทุนจากการขายไปยังฝ่ายที่เกี่ยวข้อง สิ่งนี้แตกต่างกันไปในแต่ละรัฐ - นายหน้า / ตัวแทนของคุณจะแจ้งให้คุณทราบถึงวิธีการที่แน่นอนและฝ่ายที่เกี่ยวข้อง
ยินดีด้วย!
ก) ธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์เสร็จสมบูรณ์ และถึงเวลาย้ายเข้าบ้านใหม่ของคุณ!
สารบัญ