บ้านรอการขาย คืออะไร และจะซื้อได้อย่างไร? ซื้ออสังหาริมทรัพย์ใน การยึดสังหาริมทรัพย์ เป็นไปได้ ธุรกิจที่ดี ถ้าคุณสามารถรับมือกับความเสี่ยงใดๆ ตรวจสอบให้แน่ใจว่าบ้านของคุณได้รับการตรวจสอบและดูว่าบ้านอื่นๆ ในพื้นที่นั้นใช้จ่ายไปเท่าใด ด้วยวิธีนี้คุณจะไม่ต้องจ่ายเงินมากกว่าที่ควร
การยึดสังหาริมทรัพย์คือบ้านที่ถูกยึดและขายโดยธนาคารที่ให้เงินกู้กับเจ้าของเดิม เมื่อคุณเห็นบ้านที่ถูกระบุว่าเป็นทรัพย์สินรอการขาย หมายความว่าบ้านนั้นเป็นของธนาคาร สัญญาจำนองทุกฉบับมีภาระผูกพันในทรัพย์สินของคุณ ภาระผูกพันอนุญาตให้ธนาคารควบคุมทรัพย์สินของคุณหากคุณหยุดชำระเงินจำนอง .
ต่อไปนี้คือสาเหตุบางประการที่พบบ่อยที่สุดสำหรับการยึดสังหาริมทรัพย์:
- หนี้ค่ารักษาพยาบาลหรือบัตรเครดิตที่ผ่านไม่ได้ซึ่งทำให้เจ้าของบ้านไม่สามารถชำระเงินได้
- การล้มละลายที่ต้องชำระบัญชี
- ตกงานหรือย้ายงาน
- ราคาบ้านตกแรง
- ปัญหาการบำรุงรักษาที่แพงเกินกว่าจะซ่อมและทำให้บ้านอยู่ไม่ได้
การซื้อบ้านรอการขายนั้นแตกต่างจากการซื้อทรัพย์สินมาตรฐานจากเจ้าของบ้านเล็กน้อย การยึดสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่จะขายตามสภาพ ซึ่งหมายความว่าคุณไม่สามารถเจรจากับธนาคารเพื่อดำเนินการซ่อมแซมให้คุณได้
ข้อดีของการซื้อบ้านมือสอง
การซื้อบ้านรอการขายมีประโยชน์บางประการ:
ราคาที่ต่ำกว่า:
ข้อดีที่ปฏิเสธไม่ได้คือราคาเกือบเท่าบ้านอื่นๆ ในพื้นที่ นี่เป็นเพราะพวกเขากำหนดราคาโดยผู้ให้กู้ซึ่งสามารถทำกำไรได้ก็ต่อเมื่อขายบ้านเท่านั้น
กังวลเรื่องชื่อน้อยลง:
การซื้อบ้านจากเจ้าของหมายความว่าคุณไม่สามารถได้รับกรรมสิทธิ์ที่สะอาดซึ่งเป็นสิทธิ์ตามกฎหมายในการเป็นเจ้าของทรัพย์สิน เจ้าของอาจมีภาษีคืนหรือสิทธิยึดหน่วงในบ้านที่อาจบังคับให้เขายกเลิกการขาย เมื่อคุณซื้อบ้านรอการขาย คุณไม่ต้องกังวลเกี่ยวกับเรื่องกรรมสิทธิ์เนื่องจากกรรมสิทธิ์จะถูกหักล้างโดยธนาคาร
การกำหนดค่าเงินกู้มาตรฐาน:
คุณอาจต้องผ่านขั้นตอนการเสนอราคาและการซื้อที่แตกต่างกันเล็กน้อยเมื่อซื้อการยึดสังหาริมทรัพย์ แต่คุณยังมีทางเลือกในการกู้ยืมเงินอยู่บ้าง คุณสามารถรับเงินกู้ VA, เงินกู้ FHA หรือเงินกู้ USDA เพื่อซื้อได้ ตราบใดที่บ้านที่คุณกำลังพิจารณาอยู่ในสภาพที่น่าอยู่ เงินกู้ที่ได้รับการสนับสนุนจากรัฐบาลเหล่านี้สามารถทำให้การเป็นเจ้าของบ้านมีราคาถูกลง
ศักยภาพในการต่ออายุ:
ในกรณีส่วนใหญ่ ธนาคารไม่เต็มใจที่จะทำการซ่อมแซมและปรับปรุงก่อนที่จะขายการยึดสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตาม ไม่มีกฎเกณฑ์ใดที่ระบุว่าธนาคารไม่สามารถดำเนินการซ่อมแซมให้คุณได้ หากคุณเจอบ้านที่ออกสู่ตลาดมาเป็นเวลานาน คุณอาจสามารถโน้มน้าวให้ธนาคารซ่อมแซมก่อนที่จะย้ายเข้ามาได้
ข้อเสียของการซื้อบ้านมือสอง
การซื้อบ้านรอการขายมีความเสี่ยงมากกว่าการซื้อบ้านที่มีเจ้าของครอบครอง ข้อเสียบางประการของการซื้อทรัพย์สินรอการขาย ได้แก่:
ความกังวลด้านการบำรุงรักษาที่เพิ่มขึ้น:
เจ้าของบ้านไม่มีแรงจูงใจที่จะรักษาสภาพของบ้านเมื่อพวกเขารู้ว่าพวกเขาจะสูญเสียทรัพย์สินไปเพื่อยึดสังหาริมทรัพย์ หากมีสิ่งผิดปกติเกิดขึ้น เจ้าของบ้านจะไม่จ่ายเงินเพื่อซ่อมแซม และปัญหาอาจเลวร้ายลงเมื่อเวลาผ่านไป เจ้าของบ้านยังสามารถทำลายทรัพย์สินได้โดยเจตนา คุณมีหน้าที่รับผิดชอบในการแก้ไขปัญหาใดๆ ที่บ้านที่อาจเกิดขึ้นเมื่อคุณซื้อบ้านรอการขาย
ราวกับว่ามันเป็นการขาย:
ความกังวลหลักของธนาคารคือการได้รับเงินคืนโดยเร็วที่สุด ซึ่งหมายถึงการขายเช่นเดียวกับในเกือบทุกกรณี คุณไม่ควรซื้อบ้านรอการขายหากคุณไม่มีเงินจำนวนมากพอที่จะลงทุนในการซ่อมแซม
การประมูล:
ธนาคารอาจตัดสินใจว่าแนวทางปฏิบัติที่ดีที่สุดคือการขายบ้านในการประมูลของนายอำเภอ ในกรณีนั้น คุณอาจต้องจ่ายราคาเต็มของข้อเสนอก่อนที่คุณจะสามารถควบคุมโฉนดได้ โดยทั่วไปแล้ว คุณไม่สามารถขอสินเชื่อบ้านเพื่อซื้อบ้านจากการประมูลได้ เนื่องจากการรับประกันภัยและการประเมินราคาใช้เวลานานเกินไป
ระยะเวลาแลกรับ:
เพียงเพราะบ้านถูกแท็กเป็นทรัพย์สินรอการขายในเว็บไซต์รายชื่ออสังหาริมทรัพย์ไม่ได้หมายความว่าบ้านจะขึ้นสำหรับการขาย เกือบทุกรัฐเสนอระยะเวลากอบกู้ให้เจ้าของบ้านซึ่งพวกเขาสามารถยึดบ้านของตนได้โดยการติดตามใบเรียกเก็บเงิน ในบางรัฐ เจ้าของบ้านอาจมีเวลานานถึง 12 เดือนในการควบคุมทรัพย์สินของตนกลับคืนมา
ผู้ครอบครองปัจจุบันมีสิทธิ์:
บ้านสามารถยึดคืนได้ตามกฎหมาย แต่ไม่ได้หมายความว่าไม่มีใครอาศัยอยู่ในทรัพย์สิน บ้านรอการขายหลายแห่งไม่ได้ถูกครอบครองเป็นเวลาหลายเดือนหรือหลายปี ซึ่งอาจดึงดูดผู้บุกรุกเข้ามา หากคุณซื้อทรัพย์สินที่มีผู้ครอบครองโดยผิดกฎหมายอาศัยอยู่ในนั้น คุณต้องขับไล่เขาออกไปโดยชอบด้วยกฎหมาย แม้ว่าบุคคลหรือบุคคลที่เป็นปัญหาจะไม่มีสิทธิ์เข้าบ้านก็ตาม อาจใช้เวลาหลายเดือนและต้องเสียค่าธรรมเนียมทนายความหลายพันดอลลาร์
วิธีการซื้อบ้านในการยึดสังหาริมทรัพย์
คุณคิดว่าการซื้อการยึดสังหาริมทรัพย์เหมาะสำหรับคุณหรือไม่? นี่คือขั้นตอนที่คุณสามารถทำได้เพื่อซื้อบ้านในการยึดสังหาริมทรัพย์:
ขั้นตอนที่ 1: กำหนดว่าใครที่คุณจะซื้อทรัพย์สินผ่าน
มีสามวิธีในการซื้อบ้านในการยึดสังหาริมทรัพย์: จากเจ้าของ จากธนาคาร หรือจากการประมูล
ซื้อจากเจ้าของ
ในทางเทคนิค คุณไม่ได้ซื้อบ้านจากเจ้าของบ้านที่มีทรัพย์สินอยู่ในการยึดสังหาริมทรัพย์ สิ่งที่มักจะเกิดขึ้นในกรณีนี้คือการขายชอร์ตจะเกิดขึ้น การขายชอร์ตเกิดขึ้นเมื่อเจ้าของขายบ้านด้วยราคาที่น้อยกว่าที่เขาเป็นหนี้จำนอง เมื่อคุณซื้อบ้านในการยึดสังหาริมทรัพย์ ธนาคาร (ไม่ใช่เจ้าของ) จะต้องอนุมัติข้อเสนอของคุณ คุณสามารถใช้เวลานานในการรอการอนุมัติ
ซื้อในธนาคาร
คุณข้ามการทำงานกับเจ้าของบ้านโดยสิ้นเชิงเมื่อคุณซื้ออสังหาริมทรัพย์ผ่านธนาคาร โดยทั่วไปธนาคารจะล้างชื่อและขับไล่เจ้าของปัจจุบันก่อนที่คุณจะซื้อทรัพย์สินรอการขาย ธนาคารส่วนใหญ่จะไม่ขายบ้านให้กับบุคคลโดยตรง คุณจะต้องพูดคุยกับตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์เพื่อดูว่ามีอสังหาริมทรัพย์ใดบ้าง บ้านเหล่านี้มักจะขายตามที่เป็นอยู่ อย่างไรก็ตาม โดยทั่วไปคุณจะมีโอกาสเข้าดูบ้านและสั่งตรวจสอบก่อนปิด
ซื้อตอนประมูล
คุณจะได้บ้านเร็วกว่าในการประมูลมากกว่าที่คุณจะเจรจากับธนาคารหรือผู้ขาย อย่างไรก็ตาม การประมูลส่วนใหญ่ยอมรับการชำระเงินด้วยเงินสดเท่านั้น ซึ่งหมายความว่าคุณจะต้องมีเงินจำนวนมากพร้อมสำหรับการซื้อ การซื้อในการประมูลแสดงว่าคุณตกลงที่จะซื้อบ้านตามที่เป็นอยู่โดยไม่มีการประเมินหรือการตรวจสอบ ซึ่งหมายความว่าคุณมีความเสี่ยงสูงเมื่อคุณซื้อบ้านรอการขายในการประมูล
เป็นความคิดที่ดีที่จะกำหนดสถานะการยึดสังหาริมทรัพย์ของบ้านที่คุณต้องการซื้อหรือติดต่อตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ที่เชี่ยวชาญในการขายยึดสังหาริมทรัพย์
ขั้นตอนที่ 2: ทำงานร่วมกับตัวแทนอสังหาริมทรัพย์เพื่อให้การซื้อง่ายขึ้น
ธนาคารส่วนใหญ่มอบหมายทรัพย์สินรอการขายให้กับตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ (REO) ซึ่งทำงานร่วมกับตัวแทนอสังหาริมทรัพย์มาตรฐานเพื่อค้นหาผู้ซื้อ
ไม่ใช่ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ทุกคนที่มีประสบการณ์ในการทำงานกับตัวแทน REO ตัวแทนการยึดสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์สามารถช่วยคุณสำรวจกระบวนการซื้อ REO ของรัฐ เจรจาราคา ขอการตรวจสอบ และทำข้อเสนอ ค้นหาตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ของคุณและค้นหาตัวแทนที่เชี่ยวชาญด้านการขายยึดสังหาริมทรัพย์
ขั้นตอนที่ 3: รับการอนุมัติสำหรับการจำนองเพื่อใช้ในการซื้อของคุณ
เว้นแต่คุณจะซื้อบ้านในการประมูลยึดสังหาริมทรัพย์ คุณอาจจะได้รับการจำนองเพื่อเป็นเงินทุนในการซื้อบ้านของคุณ เมื่อคุณพบตัวแทนและเริ่มมองหาบ้านแล้ว คุณจะต้องการ ได้รับการอนุมัติล่วงหน้าสำหรับเงินกู้ . การอนุมัติล่วงหน้าช่วยให้คุณรู้ว่าคุณสามารถกู้เงินซื้อบ้านได้เท่าไหร่ เลือกผู้ให้กู้และขออนุมัติจำนองล่วงหน้าเพื่อจำกัดการค้นหาของคุณ
ขั้นตอนที่ 4: ดำเนินการประเมินและตรวจสอบทรัพย์สิน
การตรวจสอบและการประเมินมีความสำคัญอย่างยิ่งในการซื้อการยึดสังหาริมทรัพย์ การประเมินราคาเป็นข้อกำหนดของผู้ให้กู้ที่จะแจ้งให้คุณทราบว่าทรัพย์สินมีมูลค่าเท่าใด ผู้ให้กู้ต้องมีการประเมินก่อนที่จะเสนอสินเชื่อบ้านเพราะพวกเขาจำเป็นต้องรู้ว่าพวกเขาไม่ให้ยืมเงินมากเกินไป
การตรวจสอบเป็นการดูบ้านในเชิงลึกมากขึ้น ผู้เชี่ยวชาญจะไปรอบๆ บ้านและจดบันทึกสิ่งที่จำเป็นต้องเปลี่ยนหรือซ่อมแซม เนื่องจากโดยทั่วไปการยึดสังหาริมทรัพย์มีความเสียหายมากกว่าบ้านที่เจ้าของขาย คุณควรยืนยันในการตรวจสอบก่อนที่จะซื้อบ้านรอการขาย
บางครั้งคุณไม่มีโอกาสขอตรวจสอบหรือประเมินราคาก่อนตัดสินใจซื้อ คุณควรพิจารณาซื้อทรัพย์สินรอการขายหากคุณมีความก้าวหน้าในการซ่อมแซมบ้าน
ขั้นตอนที่ 5: ซื้อบ้านใหม่ของคุณ
อ่านผลการตรวจสอบและประเมินผลของคุณ และตัดสินใจว่าบ้านที่เป็นปัญหานั้นเหมาะกับคุณจริง ๆ หรือไม่ และหากคุณโอเคกับการซื้อบ้านตามที่เป็นอยู่ ติดต่อผู้ให้กู้จำนองของคุณเพื่อสรุปเงินกู้ของคุณหากคุณมีเงินหรือทักษะในการปรับปรุงที่จำเป็น ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ของคุณจะช่วยคุณนำเสนอข้อเสนอและเตรียมคุณให้พร้อมสำหรับการปิด
ประเด็นที่สำคัญ
- การยึดสังหาริมทรัพย์เกิดขึ้นเมื่อเจ้าของบ้านผิดนัดในการจำนองและมีเงินกู้มากกว่า 120 วัน
- ธนาคารและหน่วยงานของรัฐอ้างสิทธิ์ในทรัพย์สินเหล่านี้แล้วขายเพื่อชดใช้ความเสียหายทางการเงิน
- คุณสามารถซื้อทรัพย์สินรอการขายในการประมูลหรือโดยตรงจากธนาคารและหน่วยงาน
- มักจะยากและใช้เวลานานกว่าในการเจรจาซื้อการยึดสังหาริมทรัพย์เนื่องจากการมีส่วนร่วมของธนาคารองค์กร แต่คุณอาจจะจ่ายน้อยลง
แหล่งที่มาของบทความ
- สำนักงานคุ้มครองผู้บริโภคทางการเงิน. การยึดสังหาริมทรัพย์ทำงานอย่างไร , เข้าถึงเมื่อ 5 สิงหาคม 2020.
- สำนักงานคุ้มครองผู้บริโภคทางการเงิน. ฉันไม่สามารถชำระเงินจำนองได้ จะใช้เวลานานแค่ไหนก่อนที่คุณจะเผชิญกับการยึดสังหาริมทรัพย์? , เข้าถึงเมื่อ 5 สิงหาคม 2020.
- สถาบันจัดซื้อที่อยู่อาศัย วิธีการซื้อบ้านในการยึดสังหาริมทรัพย์ . เข้าถึงล่าสุด: สิงหาคม 5, 2020.
- ผิว. บ้านหนึ่งดอลลาร์ . เข้าถึงล่าสุด: สิงหาคม 5, 2020.
- เวลส์ ฟาร์โก. รับซื้อหลักทรัพย์ยึดทรัพย์ . เข้าถึงล่าสุด: สิงหาคม 5, 2020.
สารบัญ
- ข้อดีของการซื้อบ้านมือสอง
- ราคาที่ต่ำกว่า:
- กังวลเรื่องชื่อน้อยลง:
- การกำหนดค่าเงินกู้มาตรฐาน:
- ศักยภาพในการต่ออายุ:
- ข้อเสียของการซื้อบ้านมือสอง
- ความกังวลด้านการบำรุงรักษาที่เพิ่มขึ้น:
- ราวกับว่ามันเป็นการขาย:
- การประมูล:
- ระยะเวลาแลกรับ:
- ผู้ครอบครองปัจจุบันมีสิทธิ์:
- วิธีการซื้อบ้านในการยึดสังหาริมทรัพย์
- ขั้นตอนที่ 1: กำหนดว่าใครที่คุณจะซื้อทรัพย์สินผ่าน
- ซื้อจากเจ้าของ
- ซื้อในธนาคาร
- ซื้อตอนประมูล
- ขั้นตอนที่ 2: ทำงานร่วมกับตัวแทนอสังหาริมทรัพย์เพื่อให้การซื้อง่ายขึ้น
- ขั้นตอนที่ 3: รับการอนุมัติสำหรับการจำนองเพื่อใช้ในการซื้อของคุณ
- ขั้นตอนที่ 4: ดำเนินการประเมินและตรวจสอบทรัพย์สิน
- ขั้นตอนที่ 5: ซื้อบ้านใหม่ของคุณ
- ประเด็นที่สำคัญ
- แหล่งที่มาของบทความ